Uno de los factores que más aparece en activos REO, NPL y cesiones de remate, y también uno de los que más dudas genera.
Al revisar activos de fondos de inversión —ya sean REO, NPL o cesiones de remate— tarde o temprano aparece la palabra "ocupada". Es una de las variables que más influye en el precio y en el plazo de una operación, así que merece una explicación propia.
Significa simplemente que hay alguien viviendo en el inmueble en el momento de la venta, sin que el comprador vaya a tomar posesión inmediata al firmar. Pero conviene distinguir dos situaciones muy distintas, porque no se gestionan igual:
Sí, completamente. Lo que cambia respecto a una compraventa convencional no es la legalidad de la operación, sino que el comprador adquiere el inmueble sabiendo que tendrá que gestionar —o esperar a que se gestione— la recuperación de la posesión efectiva antes de poder usarlo o reformarlo con normalidad.
En la gran mayoría de los casos, no de forma convencional. Los bancos suelen exigir que el inmueble esté libre de ocupantes —o muy próximo a estarlo— antes de conceder una hipoteca, porque su garantía real depende de poder disponer del inmueble sin trabas si llegara a ejecutarse. Por eso este tipo de operaciones se afronta habitualmente con capital propio, y solo una vez recuperada la posesión y regularizada la situación suele ser viable plantear una hipoteca convencional sobre el inmueble.
Cuando quien ocupa es el antiguo propietario ejecutado, la recuperación de la posesión suele tramitarse dentro del mismo procedimiento judicial que dio lugar a la subasta o adjudicación —el llamado lanzamiento—, sin necesidad de abrir un pleito nuevo. Cuando ocupan terceros sin ningún título ni relación con el proceso, generalmente hace falta iniciar una acción judicial específica para recuperar la posesión. Desde 2018 existen mecanismos pensados para agilizar estos procesos en determinados supuestos, pero su aplicación exacta depende de las circunstancias de cada caso y de quién sea el titular del inmueble, por lo que conviene valorarlo siempre con asesoramiento legal específico antes de dar por hecho un plazo.
En cualquier caso, no existe un plazo estándar: puede resolverse en cuestión de meses o alargarse bastante más si hay oposición o incidencias procesales. Es la variable más difícil de acotar de antemano en este tipo de operaciones.
A favor: el descuento frente al precio de mercado en libre disposición suele ser el más significativo de todo el mercado de activos de fondos, precisamente porque compensa la incertidumbre de plazo. En contra: en muchos casos no es posible visitar el interior antes de comprar, la financiación bancaria convencional no suele estar disponible, y el plazo hasta poder disponer libremente del inmueble no siempre se puede prever con exactitud.
¿Puedo pedir una hipoteca para comprar una vivienda ocupada?
En la práctica es muy difícil. La banca exige normalmente disponibilidad libre del inmueble para conceder financiación, así que este tipo de operaciones suele afrontarse con capital propio.
¿Es lo mismo estar ocupada por el antiguo propietario que por okupas?
No. Cuando el antiguo propietario ejecutado sigue en la vivienda, la recuperación de la posesión suele formar parte del mismo procedimiento judicial que dio lugar a la venta. Cuando ocupan terceros sin ninguna relación con el título anterior, hace falta normalmente una acción judicial distinta.
¿Cuánto se tarda en recuperar la posesión de una vivienda ocupada?
No hay un plazo fijo: depende del juzgado, del tipo de ocupación y de si hay oposición. Puede resolverse en unos meses o extenderse considerablemente más si el procedimiento se complica.
¿Merece la pena comprar una vivienda ocupada?
Depende de tu horizonte temporal y de tu capacidad financiera. El descuento frente al precio de mercado libre suele ser notable, pero solo compensa si puedes asumir el plazo de incertidumbre y los gastos del proceso.
Como partner homologado de Hipoges Iberia, identificamos el tipo de ocupación de cada activo —antiguo propietario o terceros— antes de publicarlo, y te lo comunicamos con transparencia desde el primer contacto. Preferimos decir "esto tardará más de lo habitual" a que te lleves una sorpresa después de firmar.
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